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1、市場定位

農(nóng)場在做總體規(guī)劃之前，首先得明白自己的市場定位。

（1）地理位置如何，針對的周邊群體都有哪些，是做周末休閑，還是其他？

（2）RMP體系：resource（資源）-market（市場）-product（產(chǎn)品）體系。從打造旅游產(chǎn)品出發(fā)進(jìn)行資源和市場的分析。

對市場定位和主題定位已經(jīng)理清，接下來，園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計、分區(qū)、建設(shè)，都要考慮到定位和主題，考慮到客戶的需求和體驗，以實現(xiàn)和強(qiáng)化農(nóng)莊的主題，加強(qiáng)而非減弱農(nóng)莊的特色。

2、資源分析

資源是廣義的表述，不僅僅是現(xiàn)有的已存自然、社會和人文資源。資源是可以創(chuàng)造的，利用現(xiàn)存資源可以創(chuàng)造什么資源是最重要的。

新農(nóng)人要根據(jù)自己所具備的優(yōu)勢、根據(jù)主題選擇資源，創(chuàng)造資源。

到了這步，結(jié)合先前莊主的初衷，園區(qū)的主題，就已經(jīng)很明確了。

3、主題定位、功能與商業(yè)模式的落實和結(jié)合

大多數(shù)人都會面臨一個問題:到底怎么落實你的主題？

（1）景觀和設(shè)施的落實

將農(nóng)莊的LOGO和主題有機(jī)體現(xiàn)在門票、大門、道路交通、河流、草坪、景觀等室內(nèi)外場景、景觀、設(shè)施、導(dǎo)覽、營圍等及關(guān)鍵節(jié)點中。

（2）體驗式項目的落實

所有項目設(shè)置，包括常規(guī)性項目、短期項目、季節(jié)性活動等，均傾向突出園區(qū)主題。先減再加，以主業(yè)為盈利點，拓展一二三產(chǎn)項目，用主題串起來，成為一串珍珠。

（3）功能上的落實。

這幾步做到了，主題就不會是空中樓閣，而是能落地，園區(qū)也會讓人感覺：有魂。

落實到功能上，參考9要素“吃住行 游購?qiáng)?體學(xué)養(yǎng)”來設(shè)計和落實。選擇合適的要素，往里面融合主題，做到主題和功能的有機(jī)結(jié)合， 選擇功能的過程中，主題不能散。同時，注意做好信息和旅游地的公共服務(wù)。

功能除了結(jié)合主題外，還要解決“作什么用，掙什么錢”，就是一個商業(yè)模式落地的過程：把營收來源重點放在飲食、住宿、交通、游覽、娛樂、購物的哪些方面可以掙錢？打造和設(shè)計哪些主營產(chǎn)品，比如，一桌什么樣的好菜，一晚美宿，一套什么樣的土特產(chǎn)，確定把不同的項目放在哪些位置，既能提升游客好感，還能創(chuàng)造更高收益?......并且，怎樣延展你的產(chǎn)業(yè)鏈，在保證高顏值、高情感值和高體驗值的前提下，實現(xiàn)多盈利點？

對于多數(shù)園區(qū)來講，有兩塊在市場營收和客流上，都具有超過50%的戰(zhàn)略地位，那就是：餐飲和親子（包括研學(xué)旅行）。研學(xué)旅行，安全和課程設(shè)計是兩大難點。作為封閉性安全性有保障、又有教育意義的休閑農(nóng)莊，是各類中小學(xué)歡迎的基地。

4、項目布局和功能分區(qū)

整個農(nóng)場空間布局的優(yōu)劣決定了能否刺激消費者進(jìn)入消費。比如入口能否吸引人有進(jìn)入的欲望，道路是否根據(jù)人們走路的習(xí)慣設(shè)計，重要項目的修建位置等，項目布局會對這些都產(chǎn)生影響。

根據(jù)農(nóng)莊前期策劃的定位和主題，以及結(jié)合園區(qū)現(xiàn)有的土地、資源和面積，空間功能和格局劃分上，通常園區(qū)會分為如采摘區(qū)、開心農(nóng)場區(qū)、養(yǎng)殖區(qū)、親子區(qū)、住宿區(qū)、餐飲區(qū)等多區(qū)。

進(jìn)一步，規(guī)劃過程中，結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略、土地利用、交通環(huán)境、設(shè)施建設(shè)、建筑高度、園區(qū)風(fēng)貌、景觀設(shè)計、投資等，都詳細(xì)予以落實清楚。

農(nóng)莊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上，主要一個是軟件，一個是硬件。提醒大家：盡量避免大拆大建，合理改造為主：多用軟件，少用硬件；多用裝飾，少用裝修（如家庭裝修一樣），從省錢和自然的角度出發(fā)，想盡辦法，因地制宜，變廢為寶，做一個輕資產(chǎn)的休閑農(nóng)莊。

5、項目設(shè)計：如何做足體驗，打造出既掙錢又受歡迎的好項目？

項目設(shè)計的目的是：要打造和實現(xiàn)主題，做出魂來，實現(xiàn)營收。滿足客戶精神需求為主，做足體驗感。讓客人流連忘返，留住他們的時間越長越好。

所以，考慮項目設(shè)計的出發(fā)點：

（1）客戶到你的園區(qū)來，究竟為何而來？在這方面自己是否能滿足客人的期望？其實就是怎么落實前面所說的主題和功能定位。

（2）自己是否比其他人做得更好？好在哪里？

（3）自己是否有比其他人做得不足的地方，不足之處在哪里？下一步如何改進(jìn)？

什么樣的項目是好項目？關(guān)鍵詞：主題、主業(yè)和核心IP、時間。

休閑農(nóng)業(yè)，為什么要留住客戶的時間？留住客戶的時間，既驗證了園區(qū)的產(chǎn)品和項目的市場接受度，又能促進(jìn)農(nóng)莊的營收。通常，游客停留四小時就有用餐需求，停留七小時以上就有住宿需求。

從這幾點出發(fā)，項目設(shè)計上，盡量做出互動，做出競賽，做出營收重點，比如，餐飲和親子體驗項目。

主題怎么落實？

（1）景觀和設(shè)施的落實。比如，將農(nóng)莊的LOGO 和主題有機(jī)體現(xiàn)在門票、大門、道路交通、河流、草坪、景觀等室內(nèi)外場景、景觀、設(shè)施、導(dǎo)覽、營圍等及關(guān)鍵節(jié)點中。

（2）體驗式項目的落實：所有項目設(shè)置，包括常規(guī)性項目、短期項目、季節(jié)性活動等，均傾向突出園區(qū)主題。先減再加，以主業(yè)為盈利點，拓展一二三產(chǎn)項目，用主題串起來，成為一串珍珠。

6、盈利點落實及投資估算

投入上要量體裁衣，有多大能力建設(shè)多大規(guī)模，還要考慮回報。投資估算和未來的營收預(yù)計都是很重要的一環(huán)。

（1）盈利點落實

前面說過，通?？梢钥紤]門票、單項項目收費、餐飲、采摘、農(nóng)產(chǎn)品銷售及電商、伴手禮，還有會員費和場地費等。

（2）投資估算：

主要包括拿地成本，規(guī)劃基建成本，人工成本，項目設(shè)計運營成本，一產(chǎn)種養(yǎng)成本，營銷成本，其他隱性成本（包括日常維護(hù)費用和閑置成本）等。其中，按照平臺化、輕資產(chǎn)運營的原則，哪些項目可以外包，哪些項目可以合作。都應(yīng)該做出來了。

通常規(guī)劃一出來，心里就有底了?？梢宰ゾo到政府部門申報備案了。